В Казахстане идет разворот рынка в сторону жилья среднего класса
Стоимость квадратного метра в Алматы на вторичном рынке жилья доходит до 2 тыс. долларов, на первичном рынке данная планка может быть значительно выше. Цена однокомнатной квартиры в Алматы может достигнуть отметки 100 тыс. долларов, и это еще не предел. Между тем существует возможность приобретения залоговых квартир у банков. О том, каковы плюсы и минусы приобретения залоговой квартиры, как формируется цена на аукционе и выгодно ли брать залоговые объекты в ипотеку корреспонденту делового портала Kapital.kz рассказал заместитель председателя правления – член правления ДО АО Банк ВТБ (Казахстан) Дмитрий Яковлев.
- Дмитрий Евгеньевич, бытует мнение, что приобретать залоговую квартиру выгодно, так как цены на такие объекты могут быть ниже рыночных. Но есть также и другое мнение, что покупка залоговой недвижимости невыгодна, так как данная сделка может повлечь определенные проблемы с документами, сроки оформления недвижимости в собственность могут значительно затянуться. Насколько выгодно приобретать залоговую квартиру, как определяется цена, с которой начинаются торги?
- Трудно оценить преимущества и недостатки. При определении цены на залоговую недвижимость, которую планируется реализовать, выигрывает тот покупатель, который предложит лучшую цену для банка. Банк определяет цену на залоговый объект на основе оценки независимых оценщиков, соответственно от этой обозначенной цены начинаются торги. Владелец залоговой недвижимости может предложить покупателя и его предложение будет в приоритете для банка при рассмотрении заявок. И только после этого можно будет принимать решение проводить торги либо нет.
- Какой метод торгов на аукционе при реализации залоговой недвижимости преимущественно используют банки: голландский метод (на понижение) или английский метод (на повышение)? Расскажите, как проходят торги?
- Первоначально торги проходят на основе английского метода, если такие торги не состоялись, то проводятся торги по голландскому методу. Естественно, что торги по голландскому методу могут проходить до определенной пороговой цены на объект, которую каждый банк определяет для себя самостоятельно.
- Когда торги идут на повышение, по вашему опыту, насколько цена на залог может увеличиться?
- Разрыв в цене может ощутимо колебаться. Большинство залогов, которые продаются по английскому методу, являются высоколиквидными. То есть за залоговые объекты, которые представляют значительный интерес, потенциальные покупатели готовы побороться в ходе торгов. Такие залоги могут иметь высокий потенциал использования, эти активы могут приобретаться и для перепродажи по более высокой цене. Определить верхнюю границу цены, которая может быть достигнута, практически не возможно. Что касается голландского метода, то торги по такому методу проходят в основном по менее ликвидным залогам. Степень ликвидности залога определяют участники торгов. Например, кто-то из потенциальных участников аукциона считает, что определенный объект недвижимости стоит не дороже 15 млн. тенге, а другой покупатель, имея определенные виды на этот объект, готов за него заплатить 17 млн. тенге. И не исключено, что цена в 17 млн. тенге может быть даже выше рыночной. Что касается голландского метода, то бывали редкие случаи, когда цена на залоговый актив на торгах была ниже рыночной.
- В каком случае торги по залоговой недвижимости могут быть аннулированы? В частности, на одном из форумов встречалась информация, что торги аннулируются, если к дате торгов проблемный заемщик погасит свою задолженность. Были ли такие прецеденты в банке, в целом на рынке?
- Да, действительно, такие случаи были. В соответствии со статьей 22 Закона РК «Об ипотеке недвижимого имущества», должник может в любое время до того, как состоялась продажа недвижимости, вправе остановить ее реализацию, исполнив все требования в соответствии с условиями ипотечного договора.
- Высока ли вероятность того, что после проведения торгов к новому владельцу квартиры придет прежний собственник и заявит о своих правах на недвижимость? Были ли у вас такие случаи?
- В нашем банке таких случаев зафиксировано не было, по рынку о таких случаях не слышал. Реализация недвижимости производится по итогам прохождения всех этапов внесудебного и судебного взыскания и после окончательного решения суда в отношении залога, поэтому такая вероятность минимальна.
- Если перед человеком стоит выбор: покупать залоговую квартиру либо незалоговую, что вы посоветуете?
- Вопрос специфический, на него нет однозначного ответа. Если посмотреть на пул залоговых квартир, то их выбор ограничен. К тому же не факт, что из предложенной залоговой базы потенциальному покупателю может что-то понравится. Выбор в сторону покупки залогового актива может быть не сделан либо из-за состояния залога, либо из-за его цены. Нужно учитывать, что участие в торгах не предполагает выигрыш, выигрывает лишь один из участников аукциона. Что касается самостоятельного приобретения недвижимости, то выбор объектов на рынке намного шире, и здесь можно четко опираться на ту сумму, на которую рассчитывает покупатель.
- Хотелось бы узнать по аукциону, как определяется тот пул желающих, которые захотят поучаствовать в торгах? Как им действовать, куда подавать свои заявки?
- Изначально, информация о залоговом объекте, который планируется реализовать, размещается в СМИ и на сайте банка. Обычно это информация о состоянии залога, его оценочной стоимости, месте проведения торгов, контакты сотрудника банка, который будет проводить торги. Перед началом торгов потенциальный покупатель должен связаться с организатором торгов.
- Сколько человек обычно участвует в торгах?
- По-разному, все зависит от вида залога. Чаще торги идут именно по жилой недвижимости, чем по коммерческой или складской.
- Давайте остановимся на том, какую процедуру по оформлению залоговой недвижимости предстоит пройти покупателю после окончания торгов?
- После завершения торгов и внесения покупателем суммы за квартиру по обозначенной конечной цене на аукционе, доверенное лицо банка вручает ему свидетельство о приобретении недвижимости на торгах, а также протокол о результатах аукциона по продаже залогового имущества. Кроме того покупателю выдаются все правоустанавливающие документы на недвижимость и письмо от банка в департамент юстиции области или города о снятии прекращении ипотеки. После получения этих документов покупатель сдает на регистрацию в ЦОН документ о приобретении недвижимого имущества на торгах для последующей его государственной регистрации. И только после регистрации, которая по закону проходит в течение 15 дней, покупатель получает зарегистрированный надлежащим образом документ о приобретении недвижимого имущества на торгах. Обратного действия этот документ не имеет, то есть для покупателя риск того, что он может каким-то образом лишиться квартиры, сводится к нулю.
- Существует мнение, что хорошие квартиры, которые находятся в залогах у банка, уже давным-давно распределены между сотрудниками банков, их родственниками либо друзьями и на сайте банка объекты появляются поздновато. Насколько оправдано данное мнение? Через какой период времени, после принятия решения о реализации залога, объект появляется на сайте?
- Те схемы, которые вы озвучили, незаконны. В нашем банке таких фактов выявлено не было, также я никогда не слышал о подобных случаях в других казахстанских банках второго уровня.
В Казахстане данная процедура регламентируется статьей 28 Закона РК «Об ипотеке недвижимого имущества», согласно которой банк должен за 10 дней до начала торгов разместить объявление о торгах на своем сайте и в средствах массовой информации.
- Кто-нибудь в банке отслеживает сроки размещения информации на сайте?
- Разумеется, в банке есть специальное управление по работе с проблемными активами, которое занимается досудебным или судебным взысканием долгов. В инструкциях четко написано, как специалисты данного управления должны работать с проблемными заемщиками, в том числе в их компетенцию входит мониторинг сроков размещения информации по залогам на сайте.
- Давайте остановимся на залоговой базе вашего банка, какова ее структура?
- На сегодняшний день в сегментах розничного кредитования и кредитования малого бизнеса жилая недвижимость занимает наибольшую долю общей структуры залогового портфеля банка и составляет порядка 55,18%, коммерческой недвижимости – 6,65%, складской недвижимости – 3,93%, земельных участков – 0,11%. Более трети залогового портфеля банка составляют автотранспорт, товары в обороте и спецтехника. Безусловно, рынок жилой недвижимости является самым активным и наиболее ликвидным с точки зрения реализации, и это связано с сохранением высокого уровня потребности населения в жилой площади.
- Какие тенденции по ценам на рынке недвижимости в целом можно наблюдать в настоящее время?
- Учитывая, что в мире наблюдается довольно нестабильная экономическая ситуация, по моим наблюдениям, цены на недвижимость, как в Казахстане, так и в России сейчас стагнируют, то есть и покупатели, и продавцы ждут лучших времен. В том числе, такое поведение рынка недвижимости связано с ипотекой. Важно отметить, что в настоящее время в банках объем выдачи ипотечных кредитов растет не так активно, как ранее. Это обусловлено тем, что количество ипотечных программ, в том числе с участием государства, ограничено. Учитывая структуру и срочность фондирования, предоставление ипотечных займов на длительные сроки экономически нецелесообразно для банков. Для некоторых заемщиков при оформлении ипотеки на сроки до 20 лет, стоимость ипотечного займа и ежемесячный платеж становятся неподъемными. В тоже время важно отметить, мы проводили переговоры с несколькими компаниями застройщиками и общая тенденция, которую мы обнаружили, заключается в том, что сейчас в Казахстане идет постепенный разворот рынка в сторону жилья среднего класса.
- Что представляет из себя жилье среднего класса?
- Например, это может быть однокомнатная квартира в Алматы, в новом доме, с чистовой отделкой. Ее цена составляет порядка 50 тыс. долларов. При этом эти дома не были построены в рамках госпрограмм, КИК или ЖССБ.
Также есть застройщики, которые возводят небольшие таунхаусы стоимостью до 40 тыс. долларов за объект. При приобретении квартир среднего класса в ипотеку первоначальный взнос ограничивается минимальными суммами, когда мы проводили переговоры, речь шла о 10%. Ставка также зависит от срока – меньше срок, соответственно, меньше ставка.
- Как обстоят дела с ипотечным кредитованием в вашем банке?
- Номинальные ставки на ипотеку в Банке ВТБ (Казахстан) варьируются от 12,5% до 17,5% годовых. За первое полугодие 2014 года объем выдачи ипотечных займов вырос на 8,2% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Незначительный рост портфеля таких займов связан с тем, что до определенного момента объем заявок был несущественным, более активные продажи начались в мае. В среднем максимальный срок по ипотечным кредитам на рынке достигает 20-ти лет, в нашем банке тренд аналогичный. Более востребована ипотека на сроки 15-20 лет.
- Как девальвация повлияла на качество ипотечных заемщиков в вашем банке? Насколько корректировка курса тенге оказала негативное влияние на кредитоспособность заемщиков, занимающих в долларах, евро?
- Девальвация не оказала влияния на качество ипотечного портфеля нашего банка. Что касается более рисковых валютных займов, то мы можем кредитовать в иностранной валюте только тех заемщиков, которые имеют валютную выручку либо розничных клиентов, которые имеют подтверждение того, что у них зарплата выражена в валюте. Таких клиентов у нас единицы.
- Как пишут российские СМИ, в России существует сайт, где размещена информация по всем залоговым квартирам многих банков. Каждый желающий может зайти и посмотреть такую базу. Нужно ли в Казахстане создавать такую базу, есть ли в этом необходимость? Поднимался ли данный вопрос участниками банковского рынка?
- Нет, мы не обсуждали этот вопрос. Сейчас банки движутся сами по себе в данном направлении. Мне кажется, что было бы правильно создать такую базу. Учитывая, что на рынке ипотеку предлагают несколько банков, потенциальным покупателям залога гораздо удобнее было бы работать с одной базой, вместо того, чтобы каждый раз заходить на сайт каждого из банков.
- После мирового финансового кризиса цены на недвижимость в Казахстане значительно снизились, в связи с этим многие банки удерживают у себя залоговые квартиры. Насколько эти действия оправданы?
- Цены на недвижимость более ощутимо упали в Европе и США, нежели в Казахстане. В Казахстане была корректировка цен, потом они, в той ли иной мере, вернулись обратно. Что касается утверждения, что банкам не выгодно продавать объекты по низкой цене и они держат недвижимость до того момента пока она не подорожает, то это зависит от той стратегии, которую выбрал банк. Какие последствия могут быть у банка, который удерживает плохой актив? Это означает, что банк на такой актив должен создавать резервы на возможные потери, страховать, охранять и т.д. Все эти расходы будут продолжаться до того момента, пока банк не продаст проблемный залог. Если банк готов нести расходы, то залоги не продаются до лучших времен.
- Можно ли приобрести залоговую квартиру в ипотеку и насколько это выгодно? Судя по информации российских СМИ, некоторые банки, выдавая ипотеку под залоговую квартиру, делают определенные скидки для заемщиков. Как ситуация обстоит в Казахстане?
- Как я говорил ранее, схема продажи залога по проблемному кредиту по адекватной, может и по более низкой цене — это наиболее правильный выход. Именно поэтому все банки стараются наиболее быстрым способом избавиться от таких проблемных активов по адекватной цене, чтобы снизить свои убытки. Поэтому тенденции, которые наблюдаются в России, есть и в Казахстане. В Казахстане ставка по ипотеке для приобретения залоговой квартиры может быть ниже на 1%. По первоначальному взносу либо по срокам каких-то привилегий обычно нет. Но есть и исключения, к примеру, если первоначальный взнос по ипотеке в среднем на рынке колеблется от 25-40%, при реализации залоговой квартиры наш банк готов разговаривать о 10%.
